La edilizia libera e la manutenzione straordinaria sono due concetti fondamentali nel settore edilizio italiano. Comprendere le differenze tra questi due ambiti è essenziale per evitare sanzioni e per eseguire lavori in conformità con la normativa vigente.

Cos’è l’Edilizia Libera?

L’edilizia libera comprende una serie di interventi che possono essere realizzati senza la necessità di ottenere permessi o autorizzazioni da parte degli enti comunali. Questa possibilità è stata formalizzata con l’approvazione del glossario unico dell’edilizia libera, avvenuta il 2 marzo 2018, attraverso il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e l’articolo 6 del DPR 380/2001 .

Cos’è la Manutenzione Straordinaria?

La manutenzione straordinaria include gli interventi volti a rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici, senza però modificarne la volumetria complessiva o la destinazione d’uso. Questa definizione è adottata anche dall’Agenzia delle Entrate per determinare quali lavori possano beneficiare delle agevolazioni fiscali .

Differenze tra Edilizia Libera e Manutenzione Straordinaria

È importante distinguere tra edilizia libera e manutenzione straordinaria, poiché le procedure e i requisiti normativi differiscono significativamente.

Interventi di Edilizia Libera

Gli interventi che rientrano nell’edilizia libera includono

  • Manutenzione ordinaria: comprende lavori come la sostituzione di infissi e serramenti, il rifacimento delle tinteggiature interne ed esterne, la riparazione di impianti tecnologici esistenti e la sostituzione o il rinnovo di pavimenti e intonaci .

  • Opere temporanee: installazione di strutture come gazebi, tensostrutture per eventi di breve durata o stand fieristici, purché non ancorate stabilmente al suolo e rimosse al termine dell’utilizzo.

  • Eliminazione delle barriere architettoniche: realizzazione di rampe o installazione di montascale per favorire l’accessibilità, senza interventi che alterino la struttura portante dell’edificio.

Interventi di Manutenzione Straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria comprendono

  • Sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso.

  • Realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie.

  • Realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici.

  • Realizzazione di chiusure o aperture porte interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio .

Titoli Abilitativi Necessari

A seconda della tipologia di intervento, possono essere richiesti diversi titoli abilitativi

  • CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): necessaria per interventi di manutenzione straordinaria che non riguardano le parti strutturali dell’edificio.

  • SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): richiesta per interventi di manutenzione straordinaria che coinvolgono anche le strutture, come le pareti portanti ma anche gli impianti (laddove si modifica il disegno originale) o i prospetti .Wikipedia

È fondamentale consultare l’ufficio tecnico del proprio Comune per verificare eventuali disposizioni locali o vincoli specifici.

Procedure per la Presentazione della CILA e della SCIA

Per gli interventi di manutenzione straordinaria, è fondamentale seguire le corrette procedure burocratiche per evitare sanzioni e garantire la conformità alle normative vigenti.

Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA)

La CILA è necessaria per interventi di manutenzione straordinaria che non riguardano le parti strutturali dell’edificio. La procedura prevede:

  • Redazione della CILA da parte di un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra), che assevera la conformità dei lavori alle normative edilizie.

  • Presentazione della CILA al Comune di competenza, generalmente attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE).

  • Inizio dei lavori immediatamente dopo la presentazione, salvo diverse disposizioni comunali.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)

La SCIA è richiesta per interventi di manutenzione straordinaria che coinvolgono le parti strutturali dell’edificio. La procedura comprende

  • Redazione della SCIA da parte di un tecnico abilitato, con asseverazione della conformità dei lavori.

  • Presentazione della SCIA al Comune, con possibilità di inizio immediato dei lavori.

  • Controlli successivi da parte dell’amministrazione comunale per verificare la conformità degli interventi.

È importante consultare l’ufficio tecnico del proprio Comune per verificare eventuali disposizioni locali o vincoli specifici.

Sanzioni per Mancata Comunicazione

La mancata presentazione della CILA o della SCIA per interventi che lo richiedono può comportare sanzioni amministrative e, in alcuni casi, l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi. Le sanzioni variano in base alla gravità dell’infrazione e alle normative locali.

Esempi Pratici di Interventi

Interventi in Edilizia Libera

Alcuni esempi di interventi che rientrano nell’edilizia libera includono:

  • Sostituzione di pavimenti interni senza modifiche strutturali.

  • Tinteggiatura delle pareti interne ed esterne.

  • Installazione di impianti fotovoltaici su edifici non vincolati, nel rispetto delle normative vigenti.

Interventi di Manutenzione Straordinaria

Esempi di interventi che richiedono la presentazione della CILA o della SCIA:

  • Sostituzione degli infissi esterni con modifica di materiale o tipologia.

  • Realizzazione di nuovi servizi igienici o modifica di quelli esistenti.

  • Modifica delle tramezzature interne per una diversa distribuzione degli spazi.

Conclusione

Comprendere le differenze tra edilizia libera e manutenzione straordinaria è fondamentale per eseguire lavori edili in conformità con le normative vigenti. Seguire le corrette procedure burocratiche e consultare professionisti del settore può prevenire sanzioni e garantire la sicurezza e la qualità degli interventi.